Já ouviu a frase: Quem não registra não é dono?

Quando você adquire um imóvel alguns caminhos precisam ser percorridos para que você seja reconhecido juridicamente como proprietário/dono.

O primeiro passo é fazer a escritura pública em um Tabelionato de Notas. Lá, o Tabelião irá analisar se todos os requisitos legais foram cumpridos e, estando tudo certo, será feita a escritura.

A obrigatoriedade da Escritura Pública decorre do Código Civil que, em seu art. 108, dispõe:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Esse é um requisito essencial que somente pode ser dispensando nos casos expressamente previstos em lei.

Aqui trago dois exemplos de quando não é necessária a confecção de escritura pública:

1) imóveis adquiridos pelo Sistema Financeiros de Habitação. Veja o que prevê a Lei 4.380/64:

Art. 61. Para plena consecução do disposto no artigo anterior, as escrituras deverão consignar exclusivamente as cláusulas, têrmos ou condições variáveis ou específicas.

[...] § 5º Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados até a data da publicação desta Lei.

2) quando o imóvel é utilizado para integralização de capital na Lei do Registro Público de Empresas Mercantis (Lei 8.934/94) que em seu art. 64 dispõe: “A certidão dos atos de constituição e de alteração de sociedades mercantis, passada pelas juntas comerciais em que foram arquivados, será o documento hábil para a transferência, por transcrição no registro público competente, dos bens com que o subscritor tiver contribuído para a formação ou aumento do capital social.”

Assim é que, salvo nas exceções previstas em lei, será indispensável a formalização de uma escritura pública em um Tabelionato de Notas, oportunidade em que o Tabelião, no exercício de suas funções, vai analisar se todos os requisitos legais e, em especial, os previstos no art. 215 do Código Civil e a Lei 7.433/85.

Aí é que o problema começa.

Muitas pessoas acreditam que basta que se tenha a escritura pública para ser legalmente o proprietário do imóvel e deixam de fazer o registro dessa escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

No entanto, somente com o registro da Escritura Pública no Cartório de Registro de Imóveis é que a propriedade é constituída e, então, constará na “matrícula” do imóvel a sua propriedade.

Essa é a redação do arts. 1.227 e 1.245, ambos do Código Civil:

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Veja que a lei deixa bem claro que, enquanto não for registrada a escritura pública o vendedor continua a ser considerado o dono do imóvel.

É a matrícula, produzida no Cartório de Registro de Imóveis, portanto, que comprova e dá publicidade à propriedade e não a escritura pública como todos acreditam.

Em caso de dúvidas, procure um advogado especialista na área.

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